Suppression de la valeur locative en Suisse : ce qui change dès 2029

La Suisse s’apprête à vivre une réforme fiscale immobilière majeure. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative — ce revenu fictif ajouté au revenu imposable des propriétaires — sera supprimée. Cette réforme, acceptée par 57,7% des votants le 28 septembre 2025, modifie profondément la fiscalité des propriétaires, des primo‑acquéreurs et des détenteurs de résidences secondaires.

Ce guide complet vous explique ce qui change, qui gagne, qui perd, et surtout quelles actions entreprendre avant 2029 pour optimiser votre situation.

1. Qu’est‑ce que la valeur locative ?

La valeur locative est un revenu fictif ajouté au revenu imposable des propriétaires. Comme le rappelle le document :

« La valeur locative est un revenu fictif correspondant au loyer qu’un propriétaire pourrait obtenir s’il mettait son bien en location. »

Elle correspond généralement à 60–70% du loyer du marché, calculée sur la base de la valeur fiscale du bien.

En contrepartie, les propriétaires pouvaient déduire :

• les intérêts hypothécaires,
• les frais d’entretien,
• certains investissements énergétiques.

Ce système, unique en Europe, date de 1934.

2. Contexte et calendrier de la réforme

• 28 septembre 2025 : acceptation populaire (57,7% de oui).
• 1er avril 2026 : le Conseil fédéral fixe l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029.
• 2026–2028 : période transitoire, les règles actuelles restent valables.
• 1er janvier 2029 : suppression effective de la valeur locative et des déductions associées.

3. Ce qui change dès 2029

Avant 2029

• Valeur locative imposée
• Intérêts hypothécaires déductibles
• Frais d’entretien déductibles
• Déductions éco-énergétiques possibles
• Forfait entretien 10–20%

Après 2029

• ❌ Valeur locative supprimée
• ❌ Intérêts hypothécaires non déductibles (sauf exceptions)
• ❌ Frais d’entretien non déductibles
• ❌ Déductions éco fédérales supprimées
• ✔️ Déductions éco cantonales possibles jusqu’en 2050
• ✔️ Nouvel impôt cantonal possible sur les résidences secondaires

4. Déductions : ce qui disparaît, ce qui reste

Le tableau du PPT précise notamment :

« Intérêts hypothécaires : supprimée pour usage propre, proportionnelle pour les biens loués. »

Usage propre

• Plus de déduction d’intérêts
• Plus de déduction d’entretien
• Plus de déduction éco fédérale
• Déductions éco cantonales possibles

Biens loués

• Revenu locatif réel imposé
• Déduction des frais d’entretien maintenue
• Déduction des intérêts proportionnelle
• Déductions éco cantonales possibles

5. Primo‑acquéreurs : une exception importante

Les primo‑acquéreurs bénéficient d’une déduction dégressive des intérêts hypothécaires pendant 10 ans.

Exemple pour un couple :

• Année 1 : CHF 10’000
• Année 2 : CHF 9’000
• …
• Année 10 : CHF 1’000

Personne seule : montants divisés par deux.

6. Résidences secondaires : un nouvel impôt cantonal

La réforme introduit une nouvelle compétence cantonale :

« Les cantons peuvent désormais introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires. »

Chaque canton décidera :

• s’il applique cet impôt,
• son taux,
• ses franchises,
• ses modalités.

Objectif : compenser un manque à gagner estimé à 1,8 milliard CHF/an.

7. Qui gagne, qui perd ?

Gagnants

• Retraités : hypothèque amortie, VL supprimée → forte baisse d’impôt
• Propriétaires sans dette : plus de VL, aucune déduction perdue
• Primo‑acquéreurs : déduction dégressive + peu d’entretien
• Propriétaires à taux bas (~1,5%)

Perdants

• Propriétaires très endettés
• Biens nécessitant des rénovations
• Propriétaires à taux élevés (>3%)
• Cantons/communes : baisse de recettes estimée à 1,78 mrd CHF/an

8. Scénarios chiffrés : gagnants vs perdants

Voici deux exemples simples et représentatifs :

Exemple gagnant

« Bien CHF 800’000, hypothèque CHF 200’000 : impact net –7’200 CHF → GAGNANT. » → Hypothèque faible → avantage fiscal net après la réforme.

Exemple perdant

« Bien CHF 1’000’000, hypothèque CHF 800’000 : impact net +6’000 CHF → PERDANT. » → Hypothèque élevée → perte de la déduction des intérêts → hausse du revenu imposable.

Tendance générale

• Hypothèque faible → gagnant
• Hypothèque élevée → perdant léger à modéré

9. Actions à mener avant 2029

1. Planifier les rénovations

« Les frais d’entretien restent déductibles jusqu’au 31.12.2028. »

2. Réévaluer sa stratégie hypothécaire

Amortir peut devenir plus intéressant, mais attention à la liquidité.

3. Réaliser les investissements énergétiques

Déductibles jusqu’à fin 2028 au niveau fédéral.

4. Revoir la planification successorale

La réforme modifie l’attractivité de l’immobilier dans le patrimoine global.

10. Après 2029 : les nouveaux réflexes

• Adapter sa déclaration fiscale
• Constituer un fonds de rénovation
• Suivre les décisions cantonales
• Repenser la stratégie d’investissement (amortir vs placer)

Opportunités et recommandations

• Amortissement indirect via le 3e pilier
• Construction neuve : très attractive pour les primo‑acquéreurs
• Diversification patrimoniale
• Immobilier de rendement : fiscalité inchangée
• Subventions cantonales toujours disponibles

Conclusion

La suppression de la valeur locative simplifie la fiscalité, mais redistribue les cartes. Comme le rappelle le document :

« L’impact varie selon le profil : endettement, état du bien, canton et niveau des taux hypothécaires. »

La période 2026–2028 est cruciale pour optimiser sa situation.